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　 民眾心理訴求與市場現實需要

　 一、 引言

　 近來， 業界關于房產稅擴容時機、 范圍及征稅細則等話題討論激烈。理論界在關注上述問題的同時， 還就房產稅是否合法合理、 條件是否成熟、如何進一步深化等問題進行研究。

　但就普通民眾對房產稅看法的關注不夠， 對房產稅在中央宏觀調控房價關鍵時期背景下的市場現實需求研究尚有較大空間。

　而事實上， 民眾是否了 解房產稅、 是否擁護房產稅對納稅工作的后續開展起著重要作用， 現階段樓市發展步入“價滯量縮” 的微妙時期， 能否藉房產稅大規模擴容對房價產生影響， 進而促進房地產市場走上理性的可持續發展道路， 則是檢驗房產稅實施細則是否科學合理的良好工具。

　就當前我國房產稅試點與擴容問題， 分析普通民眾的心理渴望和市場對房產稅所起作用的現實需求， 研究如何將兩者有效協調有較強的現實意義， 也是本文探討的主要問題。

　 二、 房產稅試點與擴容

　1986 年我國頒布《中華人民共和國房產稅暫行條例》， 對商業和寫字樓以房產原值減除 30%后的余值為稅基， 稅率 1. 2%。

　由此可見， 房產稅在中國并非新稅種， 但該條例規定了住宅類房屋免稅。

　所以對于大多數民眾而言， 從滬渝開始的以部分普通住宅為征稅對象的房產稅出臺后， 感覺還是新生事物。

　 2011 年 1 月 28 日， 上海市、 重慶市作為試點城市開始征收房產稅，

　 前者征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房， 稅率為 0. 6%； 后者征收對象是獨棟別墅高檔公寓， 以及無工作戶口無投資人員所購二套房， 稅率為 0. 5%～1. 2%。

　2011 年初， 住房和城鄉建設部要求當年 6 月底前， 40 個重點城市完成個人住房信息系統全國聯網工作， 當年年底以來， 我國各地密集推進存量房信息系統建設招標工作，為加快房產稅擴容和提高二手房交易稅做好技術準備。

　 目前所稱房產稅擴容指房產稅試點擴容， 即擴大房產稅試點的城市范圍。

　2012 年 7 月底以來， 國家稅務總局組織來自全國 36 個省市的多名稅務系統工作人員進行房地產估價技術培訓。

　這說明中央和地方有關部門正在圍繞房產稅試點的擴容密集進行人員和技術準備。

　房產稅的開征技術日漸成熟， 技術問題已不是征稅的最大障礙。

　盡管目前尚無明確納入下一批房產稅試點的城市和區域， 但一些地方政府的態度積極。

　曾有多個省級地方政府密集派人員赴北京向相關部委咨詢房產稅的有關政策， 并就推行房產稅試點的情況進行溝通。

　值得關注的是， 在各地方政府此番積極籌備房產稅擴容前幾天， 國土資源部曾在其官網公布“湖南、 湖北兩個最新試點區域的房產稅改革征收細則正在制定中， 房產稅擴容范圍包括個人已購的第二套存量房， 征收的房產稅率不會太高” 等信息， 但當天傍晚遭撤下，接下來湖南、 湖北兩省極力否認房產稅擴容的傳聞。

　短短幾日， 地方政府態度急轉， 究竟是“兩湖政府當時不想做吃螃蟹之人， 還是各地方政府對房產稅擴容擬定細則有了后續掌握更為樂觀， 尚不得而知。

　但從普通民眾角度考慮， 地方政府短短幾日由極力排斥到大為配合的態度， 給人些許不安。

　民眾對房產稅抱有的幻想是不是一廂情愿？ 而當前城市房地產市場最

　 需要房產稅帶來的作用又是什么？

　 三、 民眾訴求與市場需求分析

　（一）

　民眾心理訴求

　從 2003 年 18 號文后， 我國城市房價進入瘋狂上漲的軌道， 雖然期間有短暫的滯脹或微跌， 但總體保持“小跌大漲” 的態勢。

　國家在采取純粹行政手段“住房限購令” 之前， 所采取的財政、 金融、 稅收、 土地等措施，調控效果不佳。

　房價發展至今， 已經很難用“高” 或者“低” 來形容了 ，現實中多數有房人希望房價繼續上漲， 多數無房者覺得房價太過虛高， 應該大幅回落。

　這種心理分化的社會現象正是由于近幾年房價快速上漲導致的， 從整體上看， 看漲預期一直持續， 其中間雜了 很多無房民眾的麻木與絕望。

　而近來以普通住宅為征稅對象的房產稅的出臺， 重新點燃這些無力購買住房的群體之希望， 加之有些學者或媒體的觀點進一步放大了這部分民眾的心理訴求， 他們希望通過征收房產稅， 房價能大幅下降， 或者市場投機炒作能大量減少。

　而有房的民眾， 則更關注的是房產稅的實施細則是什么， 比如什么類型的住房征收、 從第幾套或多大面積標準以上征收、 稅率是多少等。

　這些人要等到具體細則公布以后， 才能判讀其情緒是抵觸、配合， 抑或是無所謂。

　 以上是從房產稅可能對房價和自有資產的影響角度， 分析不同群體民眾可能有的心理。

　大體可以判斷， 無房民眾希望出臺房產稅， 并且能降低房價； 而有房群體則可能更排斥， 當然如果細則不影響其轉售、 出租等行為， 甚至在很容易將稅賦負擔轉嫁給下家的情況下， 他們可能也表現出配合的態勢。

　因此， 對于房產稅的心理訴求， 將分為兩大陣營。

　近日， 某知

　 名門戶網站就房產稅試點相關問題做了問卷調查， 筆者借用其數據， 分析如下。

　 問題一：

　上海版和重慶版房產稅相比， 您認為哪個比較嚴厲？ 問題二：上海、 重慶房產稅開征對房價走勢有何影響？ 問題三：

　您是否贊成所在城市開征房產稅？ 其選項和得票情況見圖 1。

　 三個問題中互斥性選項得票相差不多， 這充分說明了上文定性分析的結論。

　民眾對房產稅問題的看法迥異， 并且幾乎是一個群體對另一個群體。這也預示著我國的房產稅擴容實踐除了要解決理論和技術方面的問題， 還要面對很多由于民眾心理層面導致的現實障礙。

　 （二）

　市場現實需求

　目前我國經營性土地使用制度采用的是土地出讓方式， 政府按照規劃對土地進行一級開發后投放到市場， 地塊受讓開發商開發房產與購房者進行交易。

　以上全部過程為廣義房地產市場， 可分為土地出讓市場和房屋買賣市場兩個子市場， 前者有明顯的行政壟斷性， 后者市場化程度較高， 為狹義的房地產市場。

　 1. 土地出讓市場現實需求

　在土地出讓市場中， 政府尤其是各級地方政府占據主動的地位， 從土地供應計劃的制定到實際投放數量、 投放節奏的控制， 都有強烈的行政壟斷色彩。

　在地方政府將土地收入作為財政主體收入的現階段， 地方政府更看重將要擴容的房產稅能否給當地財政帶來貢獻。

　毫無疑問， 房價高企進一步激發開發商拿地熱情， 拉高地價， 地方政府收入增加。

　國家實行住房限購令之后， 雖然房價跌幅不大但交易量明顯萎縮， 從而導致地方政府土

　 地收入減少。

　根據財政部的數據， 上半年全國國有土地使用權出讓收入11430 億元， 同比減少 4342 億元， 下降 27. 5%。

　土地出讓收益下滑， 導致地方財政壓力增大， 這可能將加快房產稅擴容的步伐。

　可以說， 當前很多地方政府征收房產稅熱情高漲， 其最主要的動力是保證當地財政收入。

　 2. 房屋買賣市場現實需求

　城市用地不斷蔓延、 新樓盤不斷拔地而起的同時， 伴隨著的是房價過快上漲、 房屋資源壟斷、 炒作、 空置等局面。

　房價已嚴重超出普通購房人支付能力這一實情無須贅述， 有學者對北京 50 個小區進行了 空置率的調查， 并依據調查家庭電表度數變化情況得出 27. 16%的空置率數據， 推算出北京 2007 年有 5400 多萬平方米已購商品房閑置。

　實踐也證明， 提高購房首付比例、 提高貸款利率、 提高存款準備金率等措施根本撼動不了房價高漲的根基， 而限購令又因其行政色彩太濃為某些人所詬病， 也確實影響著經濟的活力。

　通過科學設計房產稅細則， 理想的房產稅的出臺和擴容是解決上述問題的良好途徑。

　 四、 制定理想房產稅應注意的問題

　（一）

　充分尊重民意， 防止賦稅負擔轉嫁

　加大宣傳力度， 使民眾對房產稅的出臺目的及征收細則有客觀判斷。房產稅的征收涉及多方群體利益， 凸顯強化正確認識和加大解釋力度的必要性。

　可通過多種途徑， 比如送政策入戶、 開設培訓班等， 在此過程中要深入了解普通民眾對于房產稅的看法和意見， 并將其作為市場反饋的主要內容納入房產稅后續改革之中。

　 有種現象值得關注， 即防止多套房擁有者將房產稅新增稅賦轉嫁給下

　 家， 進而拉高房價或抬高租金。

　近日， 很多以房地產中介為主要代表的“甲方” 已經明確將此可能的負擔轉嫁給租房者。

　如有租房協議出現補充條款“若遇不可抗的政府行為對該房屋征收稅費， 乙方除按第 4 條之規定逐年增加租金之外， 還應承擔增加稅費總額的 80%。

　若乙方不愿支付， 甲方有權中止合同， 按第 5 條之規定由乙方承擔違約責任”。

　這種“劫貧濟富”的現象是普通民眾最擔心的， 政府在制定房產稅細則時應該考慮如何有效預防此類事件的發生。

　 （二）

　分類滿足市場需求， 將房產稅定位于調節房價的利器

　針對不同類型的市場需求， 采取不同的解決措施。

　溫家寶總理在 2012年兩會上提出要促進房價合理回歸， 指出房地產調控目標有兩個：

　一是促使房價合理回歸不動搖， 二是促進房地產市場長期、 穩定、 健康發展。

　房產稅無疑是調節房價走勢的最有效手段。

　當然， 前提是， 必須將房產稅設計成梯度型、 重度型稅種， 同時， 用于自住的首套房（或低于一定面積標準）

　一定要免征。

　這是滿足房屋買賣市場現實需求的精準定位。

　對于土地出讓市場現實需求， 則要從改變地方政府官員意識和績效考核標準入手，改變地方政府財政對土地收入的過度依賴， 加快地區經濟結構的優化進程才是可持續發展的上上策。

　 （三）

　嚴格執法， 以技術手段和民眾監督機制作為政策生命力保障

　土地作為共有資源， 與之不分家的房屋作為最基本的生活資料， 任何人都有義務將家庭住房信息讓渡給公眾。

　據有關報道， 全國住房信息系統預計 2013 年實現縣級以上城市聯網， 屆時， 異地購房和多套購房行為監管， 以及房地產稅政策將具備基本的數據基礎支持。

　在房產稅征收過程，

　 嚴格執行相關法律規定， 加大偷稅漏稅打擊力度。

　同時， 強化和加大普通民眾對房產稅執法的監督意識和可行性建設空間， 使房產稅能在公平公正的大前提下， 對房地產發展起到應有的作用。

　 參考文獻：

　 1. 袁竟凱. 對進一步推動房產稅改革的思考. 經濟師. 2012. 5

　2. 李木子. 房產稅試點擴大將成下一輪樓市調控重頭戲. 證券日報. 2012. 8. 18

　3. 張 敏 . 多 省 密 集 派 員 進 京 備 戰 房 產 稅 試 點 擴 容 . 中 國 證 券報. 2012. 8. 28

　4. 孟斌 張景秋 齊志 營 . 北 京市普通住宅 空置量調 查. 城市問題. 2009. 4

　項目 資助：

　國家社會科學基金青年項目 （12CGL094）； 北京市哲學社會科學規劃青年項目（12CSC010）。

　 李求軍/責任編輯

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