下面是小編為大家整理的北京：2015年第二季度地產(chǎn)回顧（精選文檔）,供大家參考。
北京：2015 年第二季度地產(chǎn)回顧-建筑論文
北京：2015 年第二季度地產(chǎn)回顧
文／仲量聯(lián)行
仲量聯(lián)行于2015年7月15日發(fā)布2015年第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，報(bào)告顯示：IT 產(chǎn)業(yè)助力中關(guān)村租金上揚(yáng)；內(nèi)資開發(fā)商尋求與機(jī)構(gòu)投資者合作機(jī)會(huì)；業(yè)績(jī)良好及經(jīng)營(yíng)不善零售物業(yè)項(xiàng)目的差異日益明顯；需求的多樣性使得牛勿流地產(chǎn)吸納量穩(wěn)定；政策的進(jìn)一步放松使得高端公寓成交量強(qiáng)勁反彈；北京市政府搬迂通州，為新中央商務(wù)區(qū)建設(shè)提供動(dòng)力；股票市場(chǎng)大幅下挫對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響有限。
1 甲級(jí)辦公樓
馬云創(chuàng)立的阿里巴巴成功持續(xù)激勵(lì)著 IT 行業(yè)，第二季度北京 IT 行業(yè)租賃需求強(qiáng)勁，使得中關(guān)村租金增長(zhǎng)遠(yuǎn)超其他子市場(chǎng)。2015 年第二季度，多家公司在中關(guān)村區(qū)域承租，成為聚集了騰訊、新浪等 IT 企業(yè)的中國硅谷的一員。大量的需求使得中關(guān)村租金環(huán)比上漲 3.6%，并有望在近期超越第三使館區(qū)。馬云等企業(yè)家的成功故事將繼續(xù)為源自 IT 業(yè)的需求提供動(dòng)力。“中關(guān)村是本季度的熱點(diǎn)區(qū)域，”仲量聯(lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部資深董事賀睿柯表示，“這些年輕、熱情、渴望成為下一個(gè)馬云的中國企業(yè)家將持續(xù)支持北京 IT 業(yè)的發(fā)展及其對(duì)力、公樓的需求。”
北京整體市場(chǎng)租金保持上漲趨勢(shì)，
2015 年第二季度環(huán)比增長(zhǎng) 1.1%，成為連續(xù)第七個(gè)增長(zhǎng)的季度。在中關(guān)村之外，中央商務(wù)區(qū)租金也有明顯增長(zhǎng)，由于可租賃面積稀缺，該區(qū)域租金在本季度環(huán)比增長(zhǎng)率加速至 1.0%。東長(zhǎng)安街的一些主要項(xiàng)目的業(yè)主也成功提高租金，在本季度環(huán)比增長(zhǎng) 3.4%，僅次于中關(guān)村。
“可租賃面積的稀缺使得北京的辦公樓業(yè)主有能力提高租金，除非遇到不可預(yù)見的因素，業(yè)主方將持續(xù)保持市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。”賀睿柯總結(jié)道。
2 投資市場(chǎng)
投資者對(duì)位于包括中央商務(wù)區(qū)在內(nèi)的成熟辦公區(qū)域的辦公樓顯示出濃厚的興趣。本季度，北京的力、公樓收益率繼續(xù)保持穩(wěn)定，與其他一線城市的力、公樓市場(chǎng)相比仍處于較好水平。盡管北京辦公樓整售價(jià)格和上海等對(duì)手城市類似，但其較高的租金及持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，使得北京對(duì)投資者依舊保持吸引力。仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部董事秦子幾表示：
“從投資者的角度來看，無論是強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求抑或更為容易的資產(chǎn)管理，都是北京辦公樓市場(chǎng)的誘人之處，并將繼續(xù)成為投資者的優(yōu)先投資對(duì)象。”
市場(chǎng)推動(dòng)者們?cè)谶x擇股權(quán)合作者時(shí)將更加謹(jǐn)慎地考慮其現(xiàn)金的充分程度是否能夠分擔(dān)高額的成本，特別是在土地價(jià)格持續(xù)攀升的情況下。現(xiàn)金流緊張的國有企業(yè)將繼續(xù)成為北京辦公樓市場(chǎng)上的主要參與者，但由于其核心資產(chǎn)的長(zhǎng)期持有價(jià)值，這些企業(yè)依舊不愿意通過出售核心資產(chǎn)來減輕現(xiàn)金流的壓力。因此，在這些企業(yè)試圖擴(kuò)大戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備以及針對(duì)未來項(xiàng)目融資時(shí)，將更加傾向于同資金寬裕的機(jī)構(gòu)投資者結(jié)盟。仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部董事秦子幾表示：
“對(duì)北京土地的追逐特別是在核心區(qū)域，使得地價(jià)不斷攀升，而由于價(jià)格的提升與由此導(dǎo)致的獲取核心地域土地的更高的資本需求，我們將看到更多類似的合作關(guān)系。”“持續(xù)具有戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備需求的國有企業(yè)將更加依賴于來源于外部的資金，這種類似的同盟將給予機(jī)構(gòu)投資者們更好的市場(chǎng)機(jī)遇。”
3 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
在郊區(qū)新營(yíng)業(yè)的三個(gè)新項(xiàng)目延續(xù)了于 2014 年底開始的供應(yīng)高潮。中糧
萬科 Fun MixLX90%的簽約率和 80%的實(shí)際人住率開業(yè)，令人印象深刻。北京城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場(chǎng)，一個(gè)巨大的類似于購物中心的百貨商店項(xiàng)目也同期開業(yè)。220000m2 的提供了國內(nèi)外奢侈品牌的八達(dá)嶺奧特萊斯在開業(yè)當(dāng)天就達(dá)到了85%的簽約率和 70%的實(shí)際人住率。仲量聯(lián)行中國華北區(qū)研究部總監(jiān)和中國區(qū)零售市場(chǎng)首席分析師麥哲文表示：“在消費(fèi)者相較于原來對(duì)價(jià)格越來越敏感的今天，八達(dá)嶺奧特萊斯將新興的郊區(qū)零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)帶到了一個(gè)全新的層次。”“消費(fèi)者們?cè)絹碓较Ｍ軌蛲ㄟ^駕車前往一個(gè)價(jià)格優(yōu)惠，進(jìn)駐品牌優(yōu)質(zhì)的舒適購牛勿環(huán)境。對(duì)于合適的消費(fèi)者，這個(gè)項(xiàng)目成功地?fù)糁辛怂麄兊男枨簏c(diǎn)。”
業(yè)績(jī)不佳項(xiàng)目的租金下滑抵消了市場(chǎng)領(lǐng)先項(xiàng)目的租金增長(zhǎng)。本季度，租金總體增長(zhǎng)率顯著放緩。定位高檔的位于核心區(qū)的小型新項(xiàng)目仍然致力于提高入住率，在某些情況下，部分項(xiàng)目不得不通過降低租金來吸引租客。該趨勢(shì)使得市區(qū)的租金增長(zhǎng)放緩，環(huán)比僅小幅提高 0.4%。相較而言，核心項(xiàng)目（業(yè)績(jī)出色的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目）租金環(huán)比 0.7%的增長(zhǎng)率顯得更為亮眼。“在競(jìng)爭(zhēng)愈為白熱化的當(dāng)下，業(yè)績(jī)良好及經(jīng)營(yíng)不善項(xiàng)目的差異將會(huì)越來越明顯。”麥哲文提到，
“市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者將會(huì)繼續(xù)與低質(zhì)量的購物中心形成差距，并成為未來租金增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。”
4 優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)
來自于多個(gè)行業(yè)的需求使得凈吸納量在本季度有長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，環(huán)比超兩倍，達(dá) 52000m2。多家來自制造業(yè)、實(shí)體零售商和小型電商的租戶填補(bǔ)了位于大興的大量空置面積。與上季度不同，第三方物流公司在本季度較為平靜，但這是因?yàn)楣┙o的緊缺而非需求的減少。“需求來源的多樣性助力空置率在 2015 年第二季度降低至 4%，進(jìn)一步促使可租面積的稀缺。”仲量聯(lián)行北京工業(yè)地產(chǎn)部
董事羅薔薔表示，“盡管第三方物流及快遞行業(yè)的需求持續(xù)強(qiáng)勁，他們將很難在市場(chǎng)上找到合適的面積。這種情況將持續(xù)到今年年底，屆時(shí)新增供給將釋放一些被壓抑的需求。
較低的空置率使得租金平緩增長(zhǎng)。有限的可租面積使得知名業(yè)主能夠利用每個(gè)機(jī)會(huì)提高租金水平，使得整體租金環(huán)比增長(zhǎng) 0.6%。“市場(chǎng)現(xiàn)狀仍對(duì)投資者有利，但是缺乏可售項(xiàng)目導(dǎo)致連續(xù)四個(gè)季度沒有整售交易。”羅薔薔認(rèn)為，
“由于投資者更傾向于長(zhǎng)期持有項(xiàng)目，可售項(xiàng)目將繼續(xù)保持緊缺，我們預(yù)計(jì)這種情況在未來幾年不會(huì)有所改變。”
5 高端住宅
由于住房市場(chǎng)政策進(jìn)一步放松，2015 年第二季度豪華公寓和高端別墅的一手成交量大幅提升到 611 套和 176 套，環(huán)比分別增加 58%和 66%。“積極的信貸政策，例如降低存貨款利率，將會(huì)在年底前持續(xù)地助力高端公寓和別墅的銷售反彈。”麥哲文表示，“因此，下半年我們預(yù)計(jì)會(huì)看到更多的購買者回到市場(chǎng)。”
在穩(wěn)定的購買需求下，高端市場(chǎng)的銷售數(shù)量將依舊保持強(qiáng)勁。寬松的政策下，預(yù)計(jì)目前的銷售數(shù)量將會(huì)小幅增加。盡管激烈的競(jìng)爭(zhēng)有可能會(huì)使價(jià)格承受壓力，知名開發(fā)商仍然能以較高價(jià)格出售質(zhì)量?jī)?yōu)異的房源。
6 通州
北京市政府搬遷至通州將有助啟動(dòng)新興衛(wèi)星城中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)。在北京的衛(wèi)星城市中，通州最靠近城市中心，特別是靠近集中了北京大部分甲級(jí)辦公樓和零售項(xiàng)目的朝陽區(qū)。作為河北、天津以及北京的三地交匯處，通州將助力城際及區(qū)域整合。北京軌道交通的延伸意味著迂至該區(qū)域比以前更為可行。“就這
一點(diǎn)來說，未來交通便利的通州將成為有大面積需求的辦公樓租戶的一個(gè)低價(jià)選擇。通州也會(huì)吸引在北京和河北都有業(yè)務(wù)的租戶。”麥哲文表示，“通州已經(jīng)成為向北京東部地區(qū)通勤的白領(lǐng)聚集的住宅區(qū)，而伴隨政府搬迂所帶來的供應(yīng)商、承包商及相關(guān)公司的進(jìn)入將會(huì)促進(jìn)區(qū)域內(nèi)的發(fā)展。”
“另一方面，高端住宅將會(huì)在各種基礎(chǔ)設(shè)施，比如醫(yī)療和教育相對(duì)完善后進(jìn)人通州市場(chǎng)。”
7 股票市場(chǎng)
盡管最近幾周，國內(nèi)股市大幅下滑，但預(yù)計(jì)其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響將不會(huì)很大。
1)辦公樓在甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的小型資產(chǎn)管理公司和股票經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)量并沒有大到可以給市場(chǎng)帶來明顯的影響。根據(jù)調(diào)查，北京的小型內(nèi)資金融公司只占到大約 70000m2，或者說占甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)總面積的 2%。在最壞的情況下，如果所有的公司都倒閉，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的空置率也只會(huì)有兩個(gè)百分點(diǎn)的上升。由于市場(chǎng)的緊俏性，來自其他快速增長(zhǎng)行業(yè)的公司，例如 IT 業(yè)，將會(huì)很快租滿空置的辦公樓空間。相較于擁有多樣化租客來源的北京，那些財(cái)富管理公司是甲級(jí)辦公樓需求主要單一來源的二線城市，目前的情況可能會(huì)引起較大的擔(dān)憂。
2)住宅基于目前北京較高的房屋擁有率，多數(shù)人的財(cái)富都依賴于其擁有的房產(chǎn)，而非股票市場(chǎng)。由于部分買家將會(huì)推遲其購買計(jì)劃或選購更小的戶型，預(yù)計(jì)潛在買家的數(shù)量將會(huì)有所下滑。原先已經(jīng)在觀望的買家可能會(huì)更難進(jìn)入住宅市場(chǎng)。同時(shí)，那些投資需求對(duì)價(jià)格漲跌更為敏感的小城市，相對(duì)于北京將更容易受到股票市場(chǎng)下滑的沖擊。我們相信由于更好的分散投資，高端買主對(duì)于國內(nèi)資本市場(chǎng)的敞口將不會(huì)超過均值，也將會(huì)更少地受到股票市場(chǎng)下跌的沖擊。
3)投資在股票市場(chǎng)繁榮期間籌集到資本的開發(fā)商業(yè)績(jī)較好且已獲得較為容易的融資。但是，那些沒有在股票市場(chǎng)上升期間融資的開發(fā)商們和前者相比，難以獲得相同的收益且不會(huì)有緩沖空間，也將更難在土地儲(chǔ)備的過程中獲得足夠的資本。
4)零售近年來，消費(fèi)者信心指數(shù)在比本次事件更小的事件的影響下也產(chǎn)生多次明顯的波動(dòng)，因此，本）欠事件對(duì)于消費(fèi)者信心的影響將不會(huì)是始料未及的。這就是說，我們可以預(yù)測(cè)到高價(jià)物品的交易將暫停。由于消費(fèi)者已經(jīng)以最低的價(jià)格購物，電子商務(wù)領(lǐng)域?qū)?huì)受到較小的沖擊。
（本欄目文章僅代表機(jī)構(gòu)或作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本刊立場(chǎng)）
推薦訪問:北京：2015年第二季度地產(chǎn)回顧 北京 第二季度 回顧